Consulta:

Una Persona Física, empresario, sujeto a iva en Régimen General, adquiere un local a un Banco. Este local está sin acabar interiormente, sin suelo, ni servicios,…

Este local va a ser destinado a ejercer la actividad de Bar – Restaurante.

1- ¿En la compra del local se aplicaría la Inversión del Sujeto Pasivo (ISP)?

2- ¿En la reforma del local las facturas del constructor, fontanero, electricista, etc también se podrá aplicar la Inversión del Sujeto Pasivo (ISP)?

Respuesta:

1- En la compra del local al banco se producirá la inversión del sujeto pasivo del IVA siempre que se dé alguno de los supuestos previstos en el artículo 84.2º.e) LIVA:

– Las entregas efectuadas como consecuencia de un proceso concursal.

– Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.

– Las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los bienes inmuebles, entendiéndose, asimismo, que se ejecuta la garantía cuando se transmite el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el adquirente.

En la consulta no se aclara si se dan o no alguno de estos supuestos, pero debe tenerse en cuenta que lo más probable es que la entrega efectuada por el banco sea una segunda o ulterior entrega del inmueble (operación exenta del IVA por el artículo 20.Uno.20º LIVA), por lo que si el local se va a adquirir para una actividad empresarial o profesional con derecho a la deducción del IVA soportado, cabría la renuncia a la exención del IVA, en tal caso, de llevarse a efecto la renuncia a la exención del IVA sí se produciría la inversión del sujeto pasivo del IVA.

2- En la reforma del local se producirá la inversión del sujeto pasivo del IVA siempre que se dé el supuesto previsto en el artículo artículo 84.2º.f) LIVA:

  1. Debe tratarse de una ejecución de obra (no de un arrendamiento de servicios) y es indiferente que el que ejecute la obra aporte o no materiales.
  2. Debe de tratarse de una rehabilitación de edificaciones según lo previsto en el artículo 20.Uno.20º.B) LIVA el cual señala que, a los efectos de la Ley del Impuesto, son obras de rehabilitación de edificaciones las que reúnan los siguientes requisitos:

1.º Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por ciento del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

A estos efectos, resultará necesario disponer de suficientes elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza de las obras proyectadas, tales como, entre otros, dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado y, si procede, calificación del proyecto por parte de colegios profesionales.

2.º Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por ciento del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.

Se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:

  1. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
  2. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
  3. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
  4. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
  5. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

  1. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
  2. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
  3. Las obras de rehabilitación energética.

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.”.

Cabe aclarar que las obras de rehabilitación podrán llevarse a cabo en edificaciones que sean propiedad tanto del rehabilitador como de terceros.

Resumiendo, los trabajos realizados en el local, deben de ser considerados ejecuciones de obra y debe tratarse de una rehabilitación, datos que no disponemos para contestar afirmativamente que se podría aplicar la Inversión del Sujeto Pasivo. En todo caso el iva a aplicar seria del 21%.

Puede consultar más información sobre estos conceptos en la consulta vinculante V2583-12

Si lo desea, podemos estudiar su caso, estamos a su disposición.

 

 

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